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【公司】搜房,折翼的天使,期待戴维斯双击

美股IPO2018-06-01 11:35:01

一、企业简介
1999年6月,搜房控股正式成立,并于2010年9月17日登陆纽约证券交易所,正式上市。是全球最大的房地产家居网络平台,一直引领新房、二手房、家居、房地产研究等领域的互联网创新,在PC及移动领域均处于绝对领先的地位。目前,业务覆盖中国330多个城市,拥有106个分公司 。上市之初,主要以网络营销、房源发布为主要营收业务,经过线上的广布局,2011年开始,新的电商营销业务成逐步成为其主营业务之一。
随着行业的整体加剧以及搜房本身脆弱的业务壁垒,其在2014年整体业绩受到冲击的情况下,提去“去媒化”属性,提出向房产交易平台转型战略。
(一) 发展历程图表 1公司发展历程:历经多次扩张,布局106个分公司




(二) 组织架构公司组织架构:2015年由原新房、二手房、家居、研究四大集团调整为14个直营集团
随着房地产行业逐步由“黄金时代”步入“白银时代”,房地产开发行业天花板已现,市场由卖方逐步向买方过度,房企越来越需要有效的营销渠道。搜房网为应对行业变化趋势,提出“去媒化”属性,向房地产交易平台转型战略。同时,为应对行业竞争格局加剧的现象,搜房管理层提出了整体组织架构调整,以应对市场冲击及提高整体团队做战能力,有利于执行能力的提升。根据访谈调研情况,搜房在原来的新房、二手房、家居、研究共四大集团的基础上将原有的新房、二手房进行业务细分出相关业务集团,把原先游离于于四大集团外的游天下、金融业务也纳入直属集团。新的组织架构共分14个直营集团,分别为新房平台集团、新房媒体集团、新房电商集团、新房合作联盟集团、二手房平台集团、二手房媒体集团、二手房电商集团、二手房合作联盟集团、装修集团、家居集团、游天下、研究集团、金融集团、搜房国际集团,具体组织架构调整如下:


图表2 2015年调整后组织架构






注:以上组织架构来自访谈调研,可能与实际情况有出入



从搜房网管理层对整体组织架构的变动,可以看出搜房转型的决心,更专注于细分、精细化服务,从而应对整个行业竞争加剧带来的冲击,强化整体团队的作战能力有利于企业顺利转型。
二、 行业发展历程行业发展历经四个阶段,当下处于“群雄角鹿”时代
将搜房网所处于业归类于房地产互联网(电商)行业,是基于其具有互联网“基因”,同时涉及房地产行业买卖相关活动,整个行业涉足开发商、中介机构、媒体网络、购房者,成为房地产服务的一个细分行业。总体上讲,房地产互联网行业是以网络为基础进行的房地产商务活动。虽然,由于房地产交易的特殊性,目前,中国的房地产行业未全面实现真正意义上的“O2O”模式,但是,从整体趋势上看,2010年之后,房地产互联网行业的快速发展,整个行业已进行多次业务转型升级,尤其是在2014年,则成为全行业的群雄崛起的时代。房地产互联网行业整体发展历程情况如下:
第一阶段:2011年4月至2012年5月,主要以电商概念活动+集中式广告投放。其典型产物如:拍卖、团购、秒杀等;
第二阶段:2012年5月至2013年6月,初步实现O2O模式房地产电商效果。其典型的产物有新浪乐居的E金券、搜房网的搜房卡等;
第三阶段:2013年至2014年9月,网络营销媒体公司通过营销资源的整合,服务于开发商的房产电商。如,乐居、搜房网等相续提出的房地产2.0,3.0,4.0等概念电商。
第四阶段:2014年9月至今,房地产互联网平台化,逐步构建更加完善的房地产互联网产业链。
从行业发展情况来看,行业竞争格局不断加剧,业务不断多样化,模式不断创新,从单独服务于开发商或者中介机构基础上,衍生出相关的叠加业务。如,当下如火如荼的金融业务,此类有搜房的天下贷,乐居贷,搜狐搜易贷等,此类业务为房地产互联网行业及代理行业未来发展的重要业务方向之一。此外,房地产互联网发展第四阶段则为该行业群雄逐鹿的时代。我们知道,在前三个阶段,基本是新浪乐居、搜房网为代表的房地产网络营销媒体公司为典型代表。其中,第三阶段中,主要以房地产互联网企业整合的营销渠道,专注于服务开发商,以促使买卖双方成交。由于竞争加剧,以好屋中国、房多多等企业充分利用了移动互联网的应用,兴起了以“全民经纪人”的营销模式,此模式是直接“窃取”搜房网及乐居在第三阶段提到的营销整合资源的其中一个环节,即二三级联动模式的演变。二三级联动模式在过往的经验中,对促成房产买卖交易成功是非常有效的渠道之一。好屋中国、房多多等企业则将“移动互联网”及“联动模式”充分结合起来,从而利用最有效的营销模式与开发商合作,从中获取居间费用。此类模式的崛起,充分引起了整个产业的兴起,如开发商万科、代理行业世联行等都加入了此行列,纷纷开展属于自己的“全民经纪人”业务,以应对房地产行业由卖方市场转向买方市场。此类模式的崛起,有利也有弊。先说有利方面,有利于整个行业的加剧发展,优胜劣汰,减少不必要的交易环节,为消费者节省购房交易费用。不利方面,由于“全民经纪人”模式,现阶段参与的主要对象仍为经纪人参与为主,其中多以高佣金提成为吸引点,这就导致了中介经纪人频繁跳单,出现了行业的“道德风险”,不利于未来行业的规范发展。
从现阶段的发展看,目前有主要的三种类型公司涉足该行业的发展或者转型。
第一类,以平台化为基础的搜房,乐居,主要以现有的网络平台流量,逐步向线下发展,构建线上与线下结合;搜房已在北京、上海等多个城市开始了二手房中介经纪活动,逐步实现与客户“零距离”交互,以增加与客户的整体粘性。
第二类,链家、Q房网从线下走上线上,以二手经纪门店为主的平台服务;从近期链家的收购伊诚、德佑等举措可以看到。线下走上线上模式需要以强大的经纪门店为基础,并在此基础上打造强有力的房产网络交易平台。
第三类,发展“全民经纪人”模式,以房多多、好屋中国为主,中国代理行业龙头世联行的“云掌柜”也属于此类模式,主要涉及新房代理业务。近期,世联行收购动作频频,不仅扩大对新房代理公司的兼并,同时也入股Q房网。从这点看,单纯的全民经纪人模式仍不足以带来真正房地产互联网的实现,此次入股是传统代理商与房地产互联网的真合融合。可见,传统代理商也在寻找线上的力量,网上的流量是行业内未来关注的重点因素之一。
第一类模式,优势在于线上,弱势在于线下;第二类模式,优势在于二手房经纪规模化,弱势在于线上;第三类模式,优势仅保持在新房线下代理,同样无线上优势。可以看出,虽然三类模式起始的方向不同,但可以看到最终追求的都是线上线下结合的模式,都在构建整个产业更加完整的生态圈。可见,中国的房地产互联网行业正在逐步摸索前进。2014年是是房地产互联网巨变元年,是群雄崛起时代。那么,2015年则是房地产互联网竞争格局逐渐明朗的时刻。
可以说,在过去的2014年,是整个行业的融合、探索的过程,房地产代理行业与互联网行业融合的发展过程中,有三个共性。其一,涉足“电商”;其二,涉足金融行业;其三,开始侧重布局存量房市场。
表格为重点互联网、代理、经纪公司近期举措:

三、 房地产网络营销规模房地产新房市场处于“白银时代”,房地产互联网行业则处于高速发展时期
通过整理易观国际对外公布的中国新房网络营销市场规模情况并与全国商品房销售额增速相比较,可以看出,二者的关系呈现正相关性。在房地产市场繁荣时期,新房网络营销同比增速幅度也较大,在房地产市场低谷时期,新房网络营销同比增速幅度则较小。如在2012年,房地产市场低谷时期,商品房销售额同比增速仅为10%,新房网络营销市场规模增速为21.2%,整体增速较缓;而在繁荣的2013年,商品房销售额同比增速达到26.3%,而新房网络营销市场规模增速达到66.4%。虽然,中国房地产市场开发行业天花板已现,但是房地产互联网行业属于新兴行业,针对房地产开展的网络营销是近五年正处于高速成长阶段。同时,由于房地产市场由卖方市场转向买方市场,开发商对商品房的营销也进一步加大。通过对数据的整理,未来网络营销规模进行预测,2015年单纯的网络营销规模将达到113亿元。(注:此类业务在搜房的业务中,属于网络广告服务)可以说,虽然房地产新房市场处于“白银时代”,房地产互联网行业则处于高速发展时期。


图表3中国新房网络营销市场规模与全国商品房销售额对比情况





数据来源:国家统计局、易观国际



随着行业的发展,搜房在2013年对外推广的房地产电商2.0时代,加强了房地产开发商的服务,这也是结合市场需求,房地产互联网企业对网络营销渠道整合的开始。搜房网在对外推广时,逐步侧重以电商业务为主,弱化了网络营销广告业务。即不再是单纯的网络营销广告业务为主,转为对房企达成购房交易起到了促进作用的电商模式。结合上述推广的新房网络营销市场规模发展趋势来看,未来,不仅房地产网络广告业务会有所增长,其更精细化服务于开发商的电商业务发展同样会保持较高增速,只有更有效的房地产互联网精细化服务,才能体现其价值。
从中国新房网络营销投放媒介情况来看,近几年行业的集中度在不断的加强。从总体上看,专业的房地产网络营销平台更具优势,成为房企选择的主要对象。从2010年数据看,新浪乐居占比29.1%,搜房网占比28%;到了2014年第三季度,新浪乐居占比42.8%,搜房网36.4%。从投放媒介情况看,乐居、搜房的市场份额已超过75%。虽然,乐居在网络营销投放媒介量上大于搜房网,但是从单项业务的营业收入看,其总收入确远不如搜房网。可见,乐居在投放价格上更低,而搜房网仍保持较高的Arpu值,这主要是搜房在网络平台流量上的绝对优势。此外,可以看到,前期占有一定市场份额的搜狐焦点、腾讯房产等传统网络媒体由于服务及整合营销资源的限制,市场份额不断下降,未来其会逐步退出房地产互联网核心竞争平台,只能作为传统网络营销渠道。可以看到,精细化服务同样符合房地产互联网行业的发展趋势。


图表4中国新房网络营销投放媒介情况





数据来源:易观国际




四、 财务基本面分析营业收入增速虽然下滑,但整体上仍好于乐居,领先全行业。
从整体上看,搜房的营业收入及净利润规模均大于乐居。2014年,搜房营业收入达到7.02亿美元,同比增速10.3%,净利润2.53亿美元,同比增速-15.2%;而乐居2014年营业收入为4.96亿美元,同比增速47.9%,净利润0.67亿美元,同比增速56.4%。通过对比,可以发现2014年乐居的整体增速远超于搜房。这主要归结于两方面原因,其一,乐居2013年业绩整体基础绝对值较小,同时,其房源发布业务占其营业收入比重较小,而搜房在2014年受到多个城市中介机构的联盟异议其端口收费过高的问题,搜房在此业务上让利于中介机构,导致业务同比增速下滑;其二,由于统计搜房对电商业务统计口径的更改。通过2014年的搜房召开的第一季度业绩发布会的电话会议纪录来看,搜房其讲到电商业务更改了统计口径,导致其业绩整体下滑。关于第二点,在后续业务结构对比上展开重点论述。



从公司的营业成本及利润率对比来看,搜房亦有明显的优势。从上述营收及净利润可以得知,搜房的营业收入远高于乐居,然而,从其营业成本来看,乐居近几年的营业成本增速快,基本上已与搜房处于相同水平。通过对比毛利率、净利率可以发现,虽然在2014年乐居的毛利率达到将近90%,第一次超过搜房,但这是建立在其统计口径的不同的基础上;从净利润率对,则可以看出乐居在营业成本、期间费用的支出上远高于搜房。搜房仍保持其36%的净利润率,而乐居则仅为13.4%。




虽然搜房网近几年的负债率一直保持在60%以上,相对于乐居来说较高,但搜房网一直有充分的现金流支撑。此外,在2014年搜房由于战略性布局,成本支出的增速上较快,但其仍有8.9亿美金。充足的现金流,对于搜房来讲,无疑是未来在行业竞争格局越发激烈情况下最大的核心优势,有利于其进一步扩张布局新业务的开展。此外,从应收款项对比来看,随着整个行业格局竞争的不断加大。同时,受房地产市场高利润的时代已过,房企日子不好过,应收款项近几年呈加大趋势,可以看出乐居整体的应收款项还是略大于搜房。从净资产收益率来看,搜房的净资产收益率从高位下滑至40%,从净资产收益率的影响因素对比来看,主要是受到销售净利率下降的影响,从而导致ROE明显下滑。可见,随着行业格局竞争加剧,房地产互联网行业超高回报率的时代已逝,未来竞争仍有进一步下降的趋势的可能。



五、 营收业务结构
从两家公司的业务构成对比,相对而言,搜房的业务更加多元化,不仅有网络广告业务、电子商务服务外,房源服务业务对其贡献比仍达20.7%,其他增值服务主要包括数据、金融业务。

2014年搜房在网络广告业务方面取得2.94亿美元收入,同比增速5.8%,增速较为缓慢,主要是公司在推广业务时更倾向于电商模式合作方式,而不是传统的网络营销模式。相比较,乐居网络广告业务营收1.55亿美元,同比增速6.8%,增速上略高于搜房。

从电商业务对比分析看,乐居在近两年在电商业务增速较快,2014年电商实现营收3.27亿美元,同比增速达92%,而搜房在2014年电商业务收入为2.44亿美元,同比增速29.9%。这主要是搜房更变了统计口径,从其2014年第一季度业绩报告会的电话会议纪要可以得知,由于行业竞争格局加大,其在与开发商签订电商合作项目时,多承诺了以搜房卡收到的“会员费”不再单纯的作为其收入,而是需要再为开发商支付其它营销渠道的相关费用,从而导致其收入后的净利润率减少。个人认为了使搜房仍保持较高的毛利率,出于此点,更改了其统计口径。从其近几次的业绩公告会记录可以得知,电商业务的毛利率从2013年有90%以上,一直下降至现在的约50%左右,未来仍有进一步下降的趋势。从调研访谈的情况来看,其电商业务发展迅速,现已布局72个城市,整体项目的渗透率已超过70%。


从房源发布对比看,搜房业务遥遥领先,2014年营收规模达1.46亿美元,同比下降-9.8%;而乐居营收仅0.143亿美元,同比增速-27.7%。主要受到2014年房地产市场下行周期影响。对于搜房而言,由于2014年多个城市中介机构对其房源发布端口费用过高存在异议,此影响造成该项业务的冲击,以致于搜房在后续出台的让利策略中,房源发布出现套餐费用有打6折的情况,这是致使其营收业务收入放缓及净利润下降的主要原因之一。

六、 搜房转型优劣势分析2014年,中国的房地产市场进行短周期下行时间点,去年上半年开始,在全国多个城市中介经纪机构联盟起来,异议搜房网的端口服务费用过高问题。同时,再加上房多多、好屋中国等新兴房地产互联网公司加入到电商业务的竞争格局中,电商业务毛利率的下降,在一定程度上也影响了搜房的业绩。从资本市场的反映来看,其股价经历了戴维斯双杀,一路从最高价19.94美元,下降至5.64美元,跌幅已超过70%。搜房网的董事长莫天全随后也提出了“去媒体化”属性,转做网络交易平台,即打造平台型公司。从现在的行动情况来看,其根本的出发点是从线上与线下充分结合,并叠加第三方业务。这也是当下,多数房地产互联网公司的追求的模式。从行业的净利润率来看,传统的经纪业务行业净利润率约为8%,新房代理净利润率约为10%,而金融业务的净利润率可超过40%以上,从这一点出发,第三方叠加的业务主要以金融业务为主。这也就是市场常见的搜房天下贷、乐居贷等贷款产品。
(一) 优势分析从目前的转型格局对比分析来看,对搜房的优势进行梳理概括,情况如下:
优势一:真正的网络平台公司,网络流量有保障
从PC端流量来看,搜房网处于绝对领先地位。艾瑞网公布的国内房产网站排行版数据来看,搜房网一直处于国内第一的领先水平,最新的数据显示,2015年2月份搜房网覆盖数UV达692.9,而处于第二名的搜狐焦点网为437,第三名腾讯房产432。此外,根据DCCI统计,2014年搜房网页面浏览量和独立访客数在同行业网站中排名首位。根据ALEXA最新数据,搜房网PC日均PV近2750万。移动终端方面,拥有3000万用户的 房天下APP是中国最大的房地产移动平台,易观国际数据显示,截至2014年1月, 房天下APP的移动活跃用户数领先第二名5倍,移动流量保持近230%的增速,截止14年Q3移动流量已占 平台整体流量50%,追平PC流量。
优势二:充足的现金流,未来转型及扩张有充足的动力
从上述的分析,可以知道,搜房当下仍有将近8.9亿美元,这对于其未来在行业竞争中无疑是最强势的优势。可以看到,在已过去的2014年,房地产互联网的发展为群雄并起的时代,而2015年则是趋势逐步明显的时期,绝大部分伪“电商”公司,将被淘汰出局。
优势三:转型速度快,团队执行力强
虽然,从提出去“媒体化”属性至今,短短几个月时间。从观察搜房动态中可以看到,搜房一步步的推进各项业务的发展,始终保持着前进方向不变,略作调整的策略。从二手房线下团队搭建流程来看,开始组建团队,并在北京、上海从事线下相关业务,开始试点线上及线下业务结合。虽然其提出的低佣金率上有可能受到整个行业的“排挤”,但这恰恰是发挥了搜房网公司独有的网络流量优势,切合其平台型公司的大战略。这是其它中小经纪机构无法做到的。此外,其在2015年对组织架构进行大调整,每个业务线都实现垂直管理,更有理于其提升各业务线的整体作战能力。这些都是其未来转型的可靠保障。
(二) 劣势分析凡事有利也有弊,在劣势方面,也是搜房转型存在的难点:
劣势一:虽入股世联、合富、同策,但无实质合作性进展
2014年下半年开始,搜房先后入股中国排名前几位的新房代理公司,世联、合富、同策,也曾一度宣布入股21世纪不动产,但后因其它事项“流产”。在多数人认为,搜房入主新房代理公司,肯定能在其线下取得实质性突破。但由于其去媒体化等原因,入股后名为合作伙伴,实质上悄然演变为同行业之间的竞争对手。鉴于其在新房、二手房兼并上的不顺利,无法实现线上线下的突破,不得不转向亲自打造线下团队。同时,这也意味着,现阶段其不得不放弃新房市场这块大蛋糕。
劣势二:线下团队虽然已有实质性落地,但路途仍很漫长
虽然,通地各种方式,加快打造线下团队的快速形成,并已在北京、上海等地市开始尝试二手经纪业务。但从整个行业经纪行业平均的净利润率仅为8%来看,搜房提出的0.5%佣金率,虽然是充分发挥拥有的自身平台优势。从这点出发,经纪行业的利润不是其真正布局线下的原因,而是来源于利润率更高的第三方叠加金融业务。这无疑加大了其未来转型的风险。特别是,当下二手房区域市场特征明显,北京以链家为主,深圳以中原为主,广州以合富、满堂红为主等。以链家为例,近期并购频繁,先后出手并购伊诚、德佑,又于中联地产合作,目前已涉及除广州之外的,其它一线城市。对于广布局的中原地产,即使在全国20多个城市有布局二手房门店,总门店数量超过1500个,其也只能在深圳占居首位,其它城市竞争力则一般。可见,二手房行业经纪业务的区域性特点非常明显,这点上无疑给搜房在经纪业务线下扩张上带来一定的考验。
七、 金融业务发展预期(一) 积极布局线下,期待金融业务成为其未来新业务增长点在前文提到,搜房转型做网络平台型公司之外,其中一个环节布局中介机构其根本目的是线上线下结合,增加与购房者的整体粘性,从而叠加第三方业务。
关于在代理(经纪)业务上叠加金融业务,由国内排行第一的代理公司世联行首先实现规模化。其在2013年下半年在深圳等市试点家圆云贷,并在2014年迅速实现规模化,实现年度目标,总放贷量超过20亿元。从世联行业务构成可以看出,金融业务迅速成为其主营业务之一,在2014年上半年度占比已超过5%,预计2014年全年占比将超过10%,其金融业务毛利率也高达60%,为其业务增长提供了可靠保障。基于此现象及互联网金融的兴起,其它房地产服务机构纷纷效仿,形成了各式各样的房地产金融产品。如搜房网的天下贷、易居房金所、合富万家贷等等。
搜房“天下贷”是搜房金融面向购买电商楼盘的会员推出的一项服务,提供最高90万元的消费贷款,贷款利率12%,主要特点是无抵押,可用于与家庭生活相关的装修、家居、购房、休闲度假等领域。事实上,搜房在2013年底曾低调推出试点家天下消费贷,但实际上并无规模化进展。从业务模式上看,主要是由于搜房在线下与开发商合作,只是简单的收取搜房卡会员费用,很难与购房者形成真正的粘性。相反,如代理行业的公司世联行,其全程服务开发商,从前期策划到后期售楼服务,不仅与开发商紧密合作还与购房者有多次互动沟通,最终达成房产成交,这一点是代理公司的绝对优势。由于缺乏线下与购房者粘性,正是因为搜房网的天下贷在推广将近一年的时间里,放贷总量上并不明显。个人认为,基于此点考虑搜房开始着手布局二手房经纪。
从下图数据可以看出,中国房地产市场当下北京、上海、深圳存量房市场已超过增量房市场外,可以看到深圳二手房/新房比例为1.62,北京为1.52,上海为1.23,其它城市则仍是以新房为主导,离真正意义上的存量房市场仍有一定的距离。从监测的情况来看,未来五年,在重点二线城市,如南京、天津等城市则会进入存量房主导的房地产市场。当下,搜房提前布局二手房经纪,有利于其在未来长足的发展。


(二) 搜房天下贷发展历程

搜房天下贷线下贷款服务从与银行合作贷款慢慢转向P2P贷款。从线下反馈来看,天下贷放款速度提高至1周,实质为P2P贷款流程渐渐成熟带来的效率提高。P2P借款利率7%,与银行合作放款利率7%-9%,而搜房P2P给投资人的利率为9.6%,预计搜房电商业务利润与开发商贴息是差额的一大来源。图表21搜房天下贷贷款流程

从同类信用贷款产品进行比较,贷款的属性整体差异不大,竞争激烈,关键仍取决于与客户的粘性。



搜房P2P平台
截止2014年8月,平台每周融资量由50W升至500W左右,仍在变动中。从平台放标策略来看,贷款期限由最初的3个月至现在的不定期( 6月到1年不等)。投资人回报率分为9.6%及10%(标为100W)两个等级。无借款信息披露。近日,平台开始开放企业贷款。可以看出,其在P2P业务上与世联行的家圆云贷业务竞争较大。在这点上看,搜房入股世联行上很难有实质性合作上的突破。
图表23搜房P2P平台图

图表24搜房P2P与同产品对比


搜房金融创新业务
天下贷P2P平台上的众筹业务,与搜房拍卖平台合作。众筹认购者有高额回报率(预期40%),又有半价房源的竞买资格,属于联动业务创新。目前城市覆盖了北京,上海,天津,苏州,重庆,东莞,常州与珠海。此项业务实质为楼盘营销,借用了众筹的名头。

据相关数据统计,搜房天下贷截止2014年7月P2P成交额为1.1亿元,整体规模仍较小。个人认为,其未来要在金融业务上有进一步的进展,需要巩固并扩大其二手经纪线下业务的布局,只有增强与客户粘性,才能取得更长足的发展。
八、 投资建议及估值估值处历史低轨,期待实现戴维斯双击
在过去的一年时间里,搜房在资本市场上经历了业绩下滑,股价下挫的戴维斯双杀。个人认为,随着良好的2015年布局及组织架构调整,其在各大城市试点业务相继开展,同时,结合2015年房地产弱复苏的预期情况下,搜房在2015年业绩上仍可保持中速增长趋势。从其估值上看,目前,无论从市盈率和市净率上看,已处于历史低轨附近。从整体上看,搜房的最困境时期已经过去,2015年则是其转型初见成效之年,2015年搜房业绩增速整体预期好于2014年,主要看其在电商业务及金融业务上的整体成效。在未来,有望迎来搜房业绩及股价的戴维斯双击。
(一) 投资建议2015 年随着房地产在重点城市弱复苏,开发商积极的销售策略有望带动房地产网络营销业务需求放量
2014年,房地产经历了短周期中的衰退阶段,中央提出的分类调控等措施,各城因地制宜,逐步给楼市松绑。2014年,原先46个限购的城市共有42个城市“倒戈”,纷纷松绑,给不景气的房地产市场让路。如今,仅剩下“北上广深”仍在保持限购。2015年3月15日,李克强总理在本次人大会议闭幕后会见中外记者会议时表示,房地产市场调控因地制宜,分城施策;中国房地产市场的需求是刚性的,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平衡健康发展。可以看出,房地产一刀切的时代已过。本次两会,中央在房地产态度上已多次提到了支持自住性住房和改善性住房。个人认为,按照调研情况分析,中国人平均在10年左右就更换一次房屋。我国房地产的分水岭在2003年,提出了房地产行业成为国家支柱行业,房地产在尔后开始快速发展。从近几年的情况看,房地产对GDP的贡献比均超过15%,起着举足轻重的力量。2003年至今已有12年,个人认为随着政策的放开,未来刚好是房地产市场改善性需求集中释放的时候,这将在未来几年带来一定量的房地产改善性需求。中央提出的“去房地产化”属于长期课题,所以说,对于当下,“去房地产化”属于伪命题,更多是以时间换空间。同时,中国的城镇化率亦远未到尽头,在重点的40大中城市,房地产的需求仍在,当下部分城市的供大于求,在未来几年,随着城镇化的快速发展,逐步去库存是可行的。个人认为,2015年随着房地产弱复苏,同时,在更需要营销的买方市场,开发商将会更加注重营销的重要性,从而会带动房地产互联网网络营销的需求。
通过半年多的探索及对房地产互联网新格局的剥析,搜房网在当下竞争格局充分利用其优势采取的策略越来越明朗,将有利于其未来市场份额的拓展
可以说,2014年是房地产互联网发展变革的元年,呈现“群雄逐鹿”的局面,真伪电商也成为人们关注的焦点之一。根据DCCI统计,2014年搜房网页面浏览和独立访客数在同行业网站中排名首位。根据ALEXA最新数据,搜房网PC日均PV近2750万。可见,搜房是整个房地产互联网最具市场流量的平台之一。从其流量分布情况看,47%来自PC端,53%来自移动终端,这也符合当下移动互联网发展的趋势。从其2014年年报电话会议实录来看,其在策略方向上逐步明显,通过补贴购房者、互惠代理商、经纪公司,低佣金服务二手房等策略,以保证公司未来品牌的发展及市场份额的扩张。个人认为,虽然在短期内,搜房需要在布局上加大成本开支,但从长期看,可以获利消费者对其品牌的认知,合作伙伴会进一步依赖其平台,开发商也进一步认可其真正意义上的房地产互联网模式,从而进一步实现“携C以令B”的优势。从而带来更多的网络市场营销业绩,并在此基础上叠加三方业务。此外,通过调研访谈,我们可以得知,搜房在2015年开春进行的组织架构变更是结合其当下业务发展的方向进行调整。可以说,公司战略方向有了,再实际的执行力配合,将有利于其优势的继续发展壮大。
随着搜房品牌认可度不断提高,房地产互联网电商及金融业务有望带来快速成长
从综合情况来看,搜房网2015年的整体策略方向是,通过让利,而取得市场份额的增长及市场认可度的提高。从电话会议实录来看,搜房的高层对2015年的房地产市场复苏较为看好,并提及其新电商模式的发展及金融业务在2015年将有较快的发展。可以知道,其电商模式的发展,因其对购房者的补贴等方式,其毛利率已下降至60%。虽然,毛利率有所加剧,但其补贴模式可以获得终端购房者的认可。关于金融业务,搜房的天下贷金融业务从2013年底发展至今,实质性突破则在于2014年下半年,其小额贷款业务共贷出4530万美元,互联网金融平台共融资到4730万美元并向开发商投资。可以看到,2015年,随着公司对该方向的发展的支持,金融业务将有望快速的成长。
(二) 估值

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综上所述,预计搜房在2015年、2016年公司收入分别为8.17亿美元和9.88亿美元,每股收益分别为0.68美元和0.81美元,对应的PE为8倍及6.6倍。
(三) 投资风险1. 房地产互联网竞争格局越来越大,存在着搜房其业务方向抢占市场不及预期的可能性;
2. 当下,互联网金融业务发展如火如荼,由于搜房网的天下贷属于授信贷,存在的风险大于但保贷款,不排除可能存在的大规模呆帐出现的可能。

来源 雪球

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